close
去庫存 是2015年政策主基調，穩定住房消費、支持自住和改善住房需求是房地產政策調整的主要方向。中央及地方各級政府在供應端實施 有供有限 ，從源頭控制商品房供應；同時從需求端入手，降首付、降利率、減稅費、予補貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段並施，千方百計去庫存。經過一年多努力，部分城市庫存壓力雖大為緩解，但整體庫存有增無減，註定瞭2016年 去庫存 仍是房地產政策的核心。
2015年總結 調供應與促需求雙管齊下,全力去庫存
一、調供應：土地執行 有供、有限 ，總體效果顯著
2010年以來，為緩解供應不足的矛盾，各地紛紛加大土地供應。然而，隨著住房需求逐漸得以滿足，各地土地供應的腳步卻未能及時 剎車 ，商品房庫存過高，供應結構性過剩的問題已十分突出。為緩解供求矛盾，3月底，國土部、住建部聯合發文，要求各地對土地供應有供、有限，調節結構性過剩矛盾，且對在建項目或已成交地塊，優化住房套型結構，促進用地結構調整。同時，還要求各地制定的供地計劃要落實到具體地塊、明確供地時間，推動供地信息透明化，從源頭調節商品房供應結構性過剩問題，推動土地供應的市場化進程。
此次政策調整，兩部委可謂從源頭上抓住瞭行業庫存過高的病灶，並對癥下藥，從多方面提出瞭調節供需矛盾的辦法和執政方向，解決商品房供應結構性過剩矛盾。而在兩部委政策文件發出後，地方政府的反應也可謂積極，絕大多數省市陸續跟進落實瞭相關政策細則。從政策實際執行情況來看，總體而言，政策效果顯著，土地供應過猛的勢頭得以有效節制，全國300多個城市土地供應量同比大幅下滑36%。
其中，1)絕大多數庫存過高城市確實有依文而行，2015年土地供應同比大幅下滑，特別是庫存壓力普遍過大的三、四、五線城市。300多個三、四、五線城市中，近八成城市土地供應有所下滑，其中半數下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策執行上存在言行不一，或者說言行未能如一的情況：2)部分城市應增未增，供不應求的矛盾仍將持續，如商品房供應相對緊缺的北上深等一線城市和長沙、蘇州等二線城市，2015年土地供應量也有較大幅度下降，當然其中一線城市減供的主要原因在於土地資源的枯竭桎梏土地供應量所致；3)部分城市應減未減，或者減少供應力度不足。如商品住宅庫存壓力偏高，土地消化周期也明顯偏長的常州、泰州，土地供應未減反增；土地消化周期偏長的南寧、寧波和青島等等城市土地供應也仍在高位。此外，4)部分城市也未能依兩部委要求，落實到地塊，且多數城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。
二、促需求：多手段並舉促需求，千方百計去庫存，政策效力顯現
2015年房地產市場的主旋律是 去庫存 。年初，中央定調穩定住房消費，各級政府在支持自住和改善型住房需求的精神指導下，中央及地方政府因地施策、多手段並進，全力刺激需求，化解庫存壓力。總體來看，市場成交回升明顯，主要城市供求關系普遍有所改善。
1、降首付、減稅費、予補貼，改善型需求提振最為明顯
在兩會 支持自住和改善型需求 的指導下，中央多次下調購房首付比例：其中，3月30日，多部委發文下調二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度發文下調非限購城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如獲大赦，紛紛出臺地方細則，特別是330政策落地後，短短一個月內，絕大多數省市均有響應。首付比例下調，購房門檻的大幅下降，對市場需求的刺激十分明顯，其中二套房首付比例下調，與公積金政策放寬協同作用，對改善型需求的刺激十分顯著，二季度開始房地產市場快速升溫，並持續高位運行，部分城市成交量甚至刷新瞭歷史最高紀錄。而從成交結構來看，改善型產品成交上升最為明顯。
而相比之下，9?30政策發出後，各地方政府雖也積極響應，但效果卻相對平淡。這主要在於，一來，多次降息降準之後，銀行利差被大幅壓縮，銀行對政策執行的意願不高；二來，政策著力點在於非限購城市，而這些城市房價低，購房壓力本就不大，首套房首付微調0.5成，對購房壓力影響不大，因而對需求的刺激也就相對有限。
而各級地方政府在去庫存上可謂不遺餘力，不僅積極響應中央調控政策，而且各地還因地制宜，在稅費減免、財政補貼、提高普通住宅標準等方面多管齊下，全力刺激需求入市。庫存壓力較大的寧波、蘭州、山東、長沙、河南、杭州、甘肅，以及溫州、宿遷、鎮江等等三、四、五線城市尤為積極，政策手段多樣，力度也相對較大。
此外，3月30日財政部下調營業稅免征年限至2年，對二手房市場的提振作用也十分顯著，特別是對房價較高，二手房交投更為活躍的一線城市成交量影響尤甚，成交量齊齊刷新歷史紀錄。
2、公積金政策頻繁調整且力度空前，提高使用效率與刺激需求兼顧
如果說商業信貸政策是要受市場資金供應方(商業銀行)牽制，政府無法完全把控其落地和最終效果的一項政策，那麼公積金則是地方政府手中具有完全話語權的一項市場調控利器。在這 去庫存 之年，公積金政策的出場率也極高。僅中央層面，年內出臺的房地產調控文件中，涉及公積金政策的就達4次(不含國管公積金政策調整)，其中3次為出臺公積金專項政策，調整內容涉及下調首套普通住房公積金貸款首付比例和二套房首付比例、放寬住房公積金用途、放寬提取條件、督促各地落實異地貸款業務、放開公積金融資渠道。特別是11月，公積金管理條例迎來瞭13年來的首次大修，這在公積金政策史上意義非凡。
而各級地方政府，不僅爭先恐後落實中央政策細則，而且還在提高公積金貸款額度、放開商轉公、簡化流程等等方面多有努力，其中年內提高公積金貸款額度的城市就達近20個，且上調額度多數在30%以上，部分可達60%，力度空前；而公積金額度相對緊張的城市，如廣州、寧波、南京等還出臺瞭公轉商貼息政策。
總體而言，今年公積金政策調整的方向主要在於支持住房需求、擴大公積金覆蓋範圍和提高公積金使用效率。其中降低公積金貸款首付、提高公積金貸款額度大幅降低瞭購房門檻和成本，對購房者的刺激較為明顯；而公積金異地互認方面，從各地落實情況來看，有文件出臺的省市眾多，但多為局部區域城市間互認，或省內互認，部分城市甚至僅是單向認貸。異地互認政策各地接踵而至，看似熱鬧，但對住房需求的推動作用十分有限。目前各省區公積金管理體系、數據系統各異，全國層面的互通尚需時日。
3、5次降息、降準，購房成本大為降低，但銀行執行不力影響效果
2015年宏觀經濟層面承壓，央行不僅持續向市場釋放流動性，而且接連降息，僅年內就經歷瞭5次降息5次降準，基準利率降至歷史最低水平，購房成本已大幅下降。同時，多次降準，市場流動性寬松，也使購房者申貸難度大為降低。目前，可以說是購房的資金環境較為寬松的時期。
然而，也正是因為央行多次降息，以及受利率逐步市場化和銀行間競爭加劇的影響，銀行利潤空間大為壓縮，因此，年內的放貸利率優惠政策在銀行執行層面大打折扣，甚至一定程度上影響瞭銀行發放購房貸款的意願，最終導致銀行對首付政策的執行也未能一降到底，對市場需求刺激有一定的負面影響。此外，資金面寬松更多是惠及存量購房需求，對需求增長的刺激影響甚微。
4、打通商品房與保障房流通通道，加速庫存去化
在今年去庫存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建設力度轉向加強貨幣化安置，支持回購商品房用作保障房，以及鼓勵企業租賃房源等等。其中貨幣化安置，各地方政府響應者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達到50%，多個省市還對接受貨幣化安置的傢庭給予額外的補貼，補貼力度甚至可高達住房價值的30%。對於庫存去化具有較大的促進作用
收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七個省市甚至試點不僅收購企業的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。但對於需求熱門城市，企業多有利潤要求，收購成本過高；而供應過剩、需求疲軟的城市，保障房需求量也相對較低。因此，最終落地者寥寥。鼓勵企業租賃房源，與企業追求資金快速回籠初衷相悖，更是政府一廂情願而已。
5、取消限外、鼓勵農民進城，尋找購房需求新增長點
此外，年內政府在尋求樓市新的增長點上，也做瞭不少的努力取消限外和鼓勵農民進城買房均是亮點。其中今年8月，六部委聯合發文取消外資和外籍人士購房限制，一定程度上拉動購房需求增長。然而，一方面，外資和外籍人士購房體量十分有限；另一方面，外籍人士多集中於一線城市和個別經濟發達的二線城市，這些城市庫存壓力普遍不高。因此取消限外對與樓市需求增長和庫存去化的影響幾乎可以忽略不計。
另外，雖然12月中旬的中共中央政治局召開的會議上才正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求，但事實上，此前安徽、四川和河南等省早已開始試點，給予進城購房農民以稅費、補貼等多方面的優惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實異味處理到位，還計劃連續三年安排3億元資金用於鼓勵政策落實較好的市縣，一時間各市縣爭先恐後落實細則。這對於三四五線城市庫存去化或有短時的刺激作用，但三四五線城市，經濟薄弱、就業崗位不足，農民工進城配套政策未跟進等等問題沒有解決，依賴農民進城購房來緩解庫存問題效果有限，且也難以持續。從根入手，引進產業，增加就業，配套政策落實才是鼓勵農民進城的長久之策，才是使農民工成為樓市需求新增長點的對癥之方。
2016年展望 緊密服務 房產下鄉 ，整體寬松與分類調控並存
房地產市場經過一年多的調整，雖然在政策推動下，行業成交規模再創歷史新高，部分城市庫存壓力已大為緩解，但整體庫存量仍在不斷攀升，城市分化加劇，多數二線城市和三、四線城市庫存高企的狀況沒有顯著改善。因此，2016年房地產行業政策中，以 去庫存 為核心的分類調控、刺激需求、控制供應政策仍將會層出不窮。
一方面，當前國內投資疲軟，國外經濟回升乏力，進出口持續下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉的契機，明年經濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經濟增長仍需支柱產業 房地產托底；另一方面，進來習近平、李克強接連表態，樓市要著力去庫存。因此，2016年樓市整體政策面仍將保持相對寬松， 去庫存 仍將是樓市主旋律。
同時，鑒於各地房地產市場分化加劇，2016年 分類調控 也將是主要調控原則。其中：一線城市和部分需求熱點二線城市嚴控房價過快上漲，增加供應將是重點，同時一線城市限購政策仍將延續，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高；多數二線和三、四線城市以刺激需求、促進庫存去化為主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策有望在各地全面鋪開。
一、資金面將繼續寬松，首付和利率有進一步降低空間
政策效果： 落地可能性：
目前，一方面，宏觀經濟依然承壓，仍需充裕的流動性支撐經濟增長；另一方面，人民幣加入SDR，同時美國進入加息通道，都將加速國內資金外流，央行為對衝資金外流對國內流動性造成的影響，也將進一步向市場釋放流動性和調低基準利率。因此2016年央行仍有降息降準的可能。房地產行業也將從中受益，資金面繼續保持寬松。
同時，目前宏觀經濟增長仍需房地產行業托底，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點，商業貸款首付在政策面仍有進一步下調的空間，如首套房首付比例降至2.5成甚至更低並擴大至限購城市，二套首付降至3成等等；而在政策執行層面，由於資金面持續寬松，銀行切實落實政府首付下調政策的可能性更大。
二、公積金仍是調控利器，異地互認和ABS有望全面鋪開
政策效果： 落地可能性：
公積金制度改革深入推進，仍將是地方政府樓市調控的一大利器，除瞭首付比例和貸款利率可能繼續下降外，異地互認將是這一政策落地效果的關鍵，隨著數據系統的完善和公積金制度的完善，異地互認的範圍將進一步擴大，部分省市之間省外互認有望實現，全國實現全面統一、互認指日可待。
同時，武漢、常州和上海ABS試點成功給其他城市以很好的示範作用，更多城市或將陸續效仿，進一步豐盈公積金資金池，公積金轉商貸貼息力度加大、使用門檻進一步降低、範圍再度擴大有望實現，這將有利於三四線城市職工購房需求釋放，促進庫存去化。
三、個稅改革：房貸利息抵扣個稅有望提前落地
政策效果： 落地可能性：
據悉，個稅改革方案在財政部內部已經完成，2016年有望上報。而其中的放貸利息作為個稅抵扣項的政策，將大幅降低個稅繳納額，從而提高購房者購房能力。該項政策，對於中低收入人群影響不明顯，而對高收入傢庭購房能力將有顯著提升，特別是對於稅前月收入在1-5萬之間的人群對該項政策的敏感度最高，傢庭收入每增加1000元，購房能力可提升0.68個百分點。在各方穩定住房消費、全力去庫存的當前，這項政策或許有望提前落實。
四、從嚴執行土地 有供有限 ，不排除暫停部分城市土地供應的可能
政策效果： 落地可能性：
當前，庫存問題尚未解決，而2015年土地財政依賴又是地方政府落實土地供應有供有限政策的一大障礙。針對這一矛盾，2016年中央或將加大 有供有限 政策執行力度，對於庫存較高人口外流嚴重的城市，甚至可以暫停其土地供應。從統計局公佈的數據來靜電除油煙機價格看，烏蘭察佈、榆林、遵義、鹽城等20個三、四城市不僅土地消化周期畸高，同時人口外溢嚴重，單純的需求刺激型政策對於這些城市庫存問題可能於事無補。
五、 新市民 購房：鼓勵農民進城買房，促進三四線城市庫存去化
政策效果： 落地可能性：
12月中旬，中央高層於中央政治局會議上正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求。住建部也已組織各地房管部門負責人進行培訓、研究去庫存方案時，鼓勵農民進城買房也是一大主要方向。一方面，加快農村土地流轉，盤活農村土地的同時，增加農民資金來源，為其進城提供經濟基礎，對此日前財政部已明確農村土地流轉試點有浙江、寧夏兩省，擴大13個省份，2016年試點省份將有序推進；另一方面，農民購房優惠政策及配套政策將陸續落地，如購房與戶籍制度掛鉤等方面戶籍制度改革、購房稅費減免、購房補貼及配套的社會保障和子女教育等等將陸續跟進。
然而，目前一線和絕大多數的二線城市房地產市場已基本達到供求平衡，庫存問題較大的多是三、四、五線城市。這些城市往往又是經濟相對薄弱，人口吸附能力較差的城市。如要依靠鼓勵農民進城購房來促進庫存去化，最根本的問題還在於解決農民工在當地的就業問題。購房鼓勵政策，短期或能見得一定成效，但最終效果不大不說，也難以持久。而穩定的就業和收入才是農民立足城市的根本，也是以上各項政策得以持續、且真正落到實處的基礎。因此，長期來說，還要配合產業激勵政策向三、四、五線城市的傾斜，發展經濟才是根本。
六、保障房：進一步疏通商品房與保障房流通通道，實現保障和去庫存雙贏
政策效果： 落地可能性：
近來，在住建部的多次內部會議上，部長陳政高特別強調，要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建設和城鎮棚戶改造指標規模不變的情況下，加大收購存量商品房力度，控制新增保障房建設規模將是2016年去庫存的主要手段。同時繼續強化棚戶改造貨幣化安置也將是一大政策重點。疏通商品房和保障房的流通通道，實現住房保障和去庫存雙贏。
但是，值得我們註意的是，庫存壓力最大的是三、四線城市，而這些城市人口吸附能力差，對保障房的需求量低，依賴保障房去庫存作用有限。而一線城市和多數二線城市，目前庫油煙異味處理機存壓力相對較小，但對保障房的需求量相對較大，以保障房去庫存，一是成本高，二是也無必要。因此，通過打通保障房流通通道去庫存或對庫存壓力較大的沈陽、長春、青島、南寧等二線城市有較明顯的積極影響，政策局限性較大。
七、房地產稅：推出條件尚不具備，短期暫無落地可能
政策效果： 落地可能性： 暫無
從立法層面來說，房地產稅立法程序目前尚未完成；從技術層面來說，不動產登記制度全國尚未全面落實，不動產登記信息管理基礎平臺2016年也無法正式投入運行，房地產稅征收的前提條件尚不具備；再者，從當前形勢來看，宏觀經濟增長尚需房地產托底，而房地產稅開征對房地產行業將產生抑制性作用，與國傢政策方向也南轅北轍。因此，2016年房地產稅落地暫無可能。
行業庫存問題從根本來說就是供需錯位，也是當前 供給側改革 核心的有效供應不足的問題，產能的區域結構、產品結構性過剩，除瞭繼續降首付、降稅費、取消不合時宜的行政幹預、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本的是需要從土地供應源頭真正落實 有供、有限 ，當控必嚴控才是治理城市高庫存癥結的根本。
雖然2015年房地產市場供給側和需求側調控政策均取得瞭十分顯著成效，然而，一方面，當前宏觀經濟形勢仍然不容樂觀，經濟增長仍需房地產行業托底；另一方面，房地產市場庫存問題並未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災區，同時各城市房地產市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產市場政策面仍將維持寬松局面， 去庫存 仍將是2016年政策調整重點，強化 分類調控 也將是房地產行業政策的一大主旋律。
油煙處理器
ZH_TW
http://www.quamnet.com/newscolumnistcontent.action?articleId=4515834||request_locale=ZH_TW
2016
2015
COL_DHG
** 免責聲明：
有關以上報價服務（「報價服務」）的數據中，股票現價、成交量及成交金額均由香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）及 / 或 HKEx Information Services Limited（「聯交所提供數據」）所提供，以上數據的任何重新編排及演繹均由華富財經 ( 香港 ) 有限公司執行（「華富財經 提供數據」）。
聯交所及華富財經 ( 香港 ) 有限公司盡力確保其分別提供之聯交所提供數據及華富財經提供數據準確及可靠，但不保証該等數據的準確性及可靠性，亦不會對任何因數據不確或遺漏所引致之損失或損害承擔任何責任（不論是侵權行為責任，合約責任或其他責任）。
以上資料由本公司的資料提供夥伴(其中包括泓滙財經資訊, 新華財經及匯港通訊)提供，僅作參考之用，本公司及資料提供夥伴對以上資訊的準確性和可靠性不能亦不會作任何保證或承擔，並對基於該等資料或有關的錯漏或延誤而作出的任何決定或導致的損失或損害概不負責。
此文件所載數據及數據僅供參考之用，香港商品交易所對使用其內容作任何用途的合適性、其準確性及完整性不發表任何聲明。本文提供的資料及數據乃按照其「原樣」狀況提供。香港商品交易所相信本文資料及數據來源的可靠性，但不保證其準確性或完整性，且不會對任何遺漏、錯誤或不準確承擔任何責任。本文提供的數據和表達的意見並沒有招攬購買或售賣任何期貨、期權或商品的成分。該等數據和意見不應取代法律或其他專業意見。本文提供的資料和數據若有錯誤或遺漏之處，概不會成為任何索償、索求或案由的基準。據此，閣下不應依賴此文件所載的任何數據及／或數據、或按此行事或停止行事。倘若閣下選擇使用此文件的數據及／或數據作任何活動，則需要自行承擔所引致的風險。
Quamnet.com，Quam(H.K.)Limited，及其夥伴和資訊供應商，竭力提供準確而可靠的資料，但並不保證資料絕對無誤。資料如有錯漏之處而令閣下蒙受損失，本公司概不負責。
MyQuamnet華富財經免費會員服務可享：
【免費即時股票報價】【股票圖表分析】【圖表】【港股圖表】【行業比較】【港股資料】【認股證】【窩輪】【牛熊證】【預托證券】【即時財經新聞】
【財經新聞】【股市新聞】【港股新聞】【美股新聞】【港交所新聞】【新股】【港股分析】【股票監視表】【投資組合】【財經講座】【投資講座】【外匯】【匯率】
Quamnet華富財經資訊範圍：
【港股】【股票報價】【買入價】【賣出價】【現價】【開市價】【昨日收市價】【每手股數】【市值】【市盈率】【市賬率】【市帳率】【即時報價】【過往股價】
【最高價】【最低價】【52週高位】【52週低位】【買方動力】【賣方動力】【股價升跌幅】【成交量】【成交額】【認股證報價】【窩輪報價】
【牛熊證報價】【財經】【股市】【金融新聞】【大手成交】【圖表分析】【技術分析】【上市公司資料】【港股股評】【港股報價】【招股】
【新股上市消息】【異動股】【恆生指數】【創業板】【國企指數】【紅籌指數】【深圳AB股指數】【上海AB股指數】【恆生中國企業指數】
【香港AH股溢價指數】【外匯】【環球商品期貨】【公告】【股評】【財經專欄】【大行報告】【深圳股市】【上海股市】【香港伊斯蘭指數】
【股市策略】【監察器】【工商業】【金融】【投資】【電訊】【媒體】【科技】【醫療保健】【運輸】【能源】【地產】【公用】【資產管理】
【證券買賣】【個人財經建議方案】【美股】【商品交易所買賣基金】【ETFs】【期權】【日圓】【美元】【歐元】【英鎊】【澳元】【紐元】【加元】【期貨商品】
訂閱服務：
【華富股評系列】【華富股評】【問與答】【名傢縱論】【華富財智】【華富股評系列升級版互動投資顧問】【異動訊號】【窩輪監察器】【投資工具】【股票監察器】【股票報價器】【智能資料庫】【期指數據服務】【穩定增長組合】【進取增長組合】【基金分析】【財富管理】【市場分析】【投資基準】【紅籌股】【國企股】【債券】【中、短線股票投資建議】【交易廣場】【林志江】【力哥】【中短線投資者】【決戰正回報組合】【研究部雪球組合】【交易廣場窩輪組合】【股市透視】【板塊淘金】【即市消息股】【最新買賣訊號】【大戶動向】【新股半新股追擊】【英明智富】【英明智富冒險傢版】【黃國英】【開市前瞻】【吳系講股】【吳傢順】【每週大市評論】【中、長線股票投資建議】【艾薩日誌】【艾薩】【東尼投資雋語】【價值透視】【林少陽】【價值透視升級版】【每日觀點】【宏觀視野】【捕捉先機】【陳志尚】【經濟前瞻】【見微知勢】【陳建良】【紅猴】【投資監察名單】【匯市評論】【龐知灼見】【龐寶林】【環球大市分析】【每週市場分析】【模擬股票組合】【模擬基金組合】【策略更新】【股指兵法】【張士佳】
C3225D51546B2C0D
文章標籤
全站熱搜
留言列表
